Los 6 perfiles del dueño de vivienda en España.
Mitos vs. Realidad: ¿Quién domina el mercado inmobiliario?
¿Sabías que no todos los propietarios de inmuebles tienen el mismo perfil ni las mismas intenciones? A continuación, te explicamos los principales tipos de dueños en España y cómo cada uno afecta el mercado inmobiliario.
El mercado inmobiliario español está compuesto por una amplia gama de propietarios, y la percepción común de que solo grandes fondos de inversión o personas ricas dominan el sector es, en gran medida, un mito.
Según datos recientes, el 60% de los propietarios son usuarios finales que viven en su propiedad, mientras que solo el 2% son entidades institucionales. Este análisis busca desglosar cada tipología, incluyendo porcentajes aproximados, detalles sobre cómo compran, si se endeudan y su impacto en el mercado, para ofrecer un mapa claro y desmontar ideas preconcebidas.
La importancia de entender a cada propietario.
Para arquitectos, ingenieros, inversores y compradores, entender estas categorías es esencial para adaptar proyectos, invertir o planificar compras.
Por ejemplo, un usuario final priorizará la comodidad y la ubicación, mientras que un inversor se centrará en la rentabilidad.
Los diferentes perfiles generan dinámicas en el mercado, como presiones al alza o a la baja en los precios, y su interacción es clave para la salud del sector.
Para estimar los porcentajes, hemos utilizado datos del Instituto Nacional de Estadística, el Banco de España y estudios del sector inmobiliario.
Usuarios finales (60%): El gran estabilizador del mercado.
Estos propietarios compran una vivienda para vivir, como una familia que adquiere un piso para residir habitualmente. Representan el 60% del total, según el INE, y priorizan la comodidad, la ubicación y la calidad de vida.
Muchos se endeudan con hipotecas: el 70% de los préstamos hipotecarios en 2020 eran para residencias habituales, según el Banco de España. Suelen financiar la compra a largo plazo, ajustándose a sus ingresos, y su impacto en el mercado es estabilizador, ya que buscan hogares permanentes.
Inversores a largo plazo (20%): Proveedores de alquiler.
Aproximadamente el 20% son individuos o pequeñas entidades que compran para alquilar o esperar una plusvalía a largo plazo. Se fijan en la rentabilidad bruta y neta, la demanda de alquiler y la ubicación. Pueden tener hipotecas, especialmente si son pequeños inversores, o usar capital propio si tienen ahorros. En España, el 90% de las propiedades de alquiler están en manos de individuos independientes, según informes del sector. Su estrategia es generar ingresos pasivos, y su presencia puede influir en los precios al aumentar la oferta de alquiler, aunque también puede contribuir a subidas si la demanda es alta.
Flippers (5%): Agentes de la revitalización urbana.
Representan el 5% y compran propiedades, a menudo en mal estado, para reformarlas y venderlas rápidamente, buscando plusvalías. Suelen usar financiación a corto plazo o capital propio, y se especializan en detectar zonas emergentes. Su impacto es dinámico, ya que revitalizan propiedades.
En España, este perfil es más común en ciudades como Madrid o Barcelona, donde el mercado es activo, y su estrategia requiere un buen control de costes de rehabilitación.
Herederos (10%): Propietarios con plan variable.
Alrededor del 10% de los propietarios han heredado su inmueble, según estudios del Consejo Económico y Social.
Pueden alquilarlo, venderlo o dejarlo vacío, dependiendo de su situación. Muchos no tienen un plan claro, y algunos heredan deudas o necesitan reformas.
Su impacto en el mercado es variable: si venden, pueden abaratar precios; si alquilan, aumentan la oferta. Suelen comprar sin endeudarse, ya que el inmueble ya es suyo, pero pueden hipotecarlo para financiar otros proyectos, como reformas o inversiones.
Propietarios institucionales (2%): La minoría visible.
Solo el 2% son grandes fondos o empresas que gestionan carteras de inmuebles, como para alquiler masivo o promoción.
Tienen acceso a financiación barata y se centran en la rentabilidad a largo plazo. Aunque su presencia crece, en España controlan menos del 5% del mercado residencial, según consultoras inmobiliarias.
Su impacto puede ser significativo en barrios enteros, ya sea rehabilitando o especulando, pero son una minoría frente a los individuos, desmontando la idea de que dominan el mercado.
Propietarios especulativos (3%): El riesgo de la escasez.
Representan el 3% y compran para esperar subidas de precios, dejando propiedades vacías. Pueden usar hipotecas o pagar en efectivo, y su estrategia contribuye a la escasez de vivienda disponible, subiendo precios.
En España, parte de las 2,88 millones de viviendas vacías (11,4% del total, según el INE) podrían estar en manos de este perfil.
Su impacto es controvertido, ya que pueden limitar la oferta en zonas demandadas, afectando a compradores y al equilibrio del mercado.
Conclusión: La diversidad es la clave del sector.
En conclusión, el mercado inmobiliario español está dominado por individuos independientes, no por grandes fondos, con un 60% siendo usuarios finales y solo un 2% instituciones.
Entender estas tipologías, desde cómo compran hasta si se endeudan, es clave para navegar el sector.
Este mapa desmonta el mito de que solo los ricos o corporaciones controlan el mercado, mostrando la diversidad real de propietarios y su impacto en precios y oferta.
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