¿Te has preguntado cómo se compone el precio final de una vivienda nueva de 3 habitaciones, 100 m² y 250.000 euros + IVA? En los próximos minutos desglosaremos, de forma gráfica y sencilla, cada euro que lo conforma.
Compra del Suelo y Trámites Iniciales
- Adquisición del terreno: Tras la crisis del 2008, nadie financia suelos, por lo que el inversor utiliza equity. En capitales españolas, el coste medio del suelo se sitúa entre 400 y 500 €/m². Para 100 m², esto equivale a aproximadamente 45.000 euros.
- Impuestos iniciales: Sobre este valor se aplica un IVA del 21% y Actos Jurídicos Documentados del 1,5%.
- Estudios previos: Se contratan estudios geotécnicos y topográficos para analizar el terreno y garantizar su viabilidad.
Proyectos y Licencias
- Diseño y planificación: Ingenieros y arquitectos elaboran los proyectos básico y ejecutivo. Este trabajo representa entre el 6% y el 8% del coste total de construcción.
- Gestión administrativa: Se solicitan licencias y se pagan tasas e impuestos municipales, que suponen entre el 4% y el 5,5% del coste total de construcción.
Financiación y Avales
- Crédito promotor: Dado que gran parte de la inversión se financia mediante préstamos, el promotor asume un interés aproximado del 5,5% sobre el capital prestado.
- Emisión de avales: Durante la espera de licencias, se emiten avales a futuros compradores, lo que implica un coste financiero adicional.
Ejecución de la Construcción
- Coste constructivo: La empresa constructora ejecuta la obra a un precio de entre 1.200 y 1.400 €/m². Para 100 m², esto representa entre 120.000 y 140.000 euros.
- Seguros y garantías: Se contratan seguros de responsabilidad civil, todo riesgo construcción y seguro decenal, fundamentales para cubrir riesgos durante la ejecución.
Comercialización y Gastos de Venta
- Marketing y ventas: Los costes de comercialización, que incluyen publicidad, gestión de visitas y comisiones a agencias, rondan entre el 1,5% y el 2% del total de las ventas.
Costes Finales y Entrega
- IVA en la venta: Al precio final se añade un IVA del 10%, que repercute en el importe que paga el comprador.
- Gastos notariales y registrales: Tanto el promotor como el comprador asumen costes notariales y registrales. Además, el promotor paga un AJD del 1,5% sobre la venta al declarar la obra nueva.
Fiscalidad y Margen del Promotor
- Impuesto de sociedades: Una vez finalizado el proyecto y entregadas las viviendas, el promotor debe abonar un 25% de impuestos sobre el beneficio neto obtenido.
- Rentabilidad final: En promedio, la empresa promotora obtiene un margen del 8% al 12% del total del proyecto, lo que refleja lo ajustado de la rentabilidad en este sector, considerando todos los riesgos y contingencias.
En resumen, el precio final de 250.000 euros + IVA para una vivienda de 100 m² de obra nueva se compone de múltiples partidas: desde la compra del suelo con sus impuestos, pasando por el diseño, licencias, financiación, construcción, comercialización y costes finales, hasta llegar al margen del promotor. Cada uno de estos elementos es esencial para comprender por qué cada euro invertido en una vivienda es el resultado de una cadena de valor compleja y con márgenes muy ajustados. ¡Así se construye el precio de tu futuro hogar!
